Dal 2026 la partita IVA per gli affitti brevi diventa obbligatoria a partire dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno: oltre due unità si presume l'attività d'impresa. Il codice di riferimento è l'ATECO 55.20.42 e il regime più usato è il forfettario — imposta sostitutiva del 15% (5% per le nuove attività nei primi cinque anni) su un imponibile pari al 40% dei ricavi. Vanno aggiunti i contributi INPS della gestione commercianti e gli adempimenti d'avvio (SCIA, iscrizione in Camera di Commercio).
Finché resti nel perimetro del privato — fino a due immobili — la cedolare secca ti basta e non serve partita IVA. Ma dal terzo immobile il quadro cambia radicalmente: non sei più un locatore, sei un'impresa. Questa guida spiega quando scatta l'obbligo, quale regime scegliere e quanto costa davvero, con un esempio numerico.
Quando scatta l'obbligo di partita IVA
La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha abbassato la soglia: destinare più di due immobili alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta fa scattare la presunzione di attività d'impresa. In pratica, dal terzo immobile occorre la partita IVA e si esce dal regime delle locazioni brevi come privato.
Due precisazioni importanti: il conteggio si basa sulle unità immobiliari intere — affittare più stanze dentro uno o due appartamenti non fa scattare da solo l'obbligo — e la presunzione può non applicarsi quando parte degli immobili è in locazione ordinaria o a canone concordato anziché breve. Inoltre, l'obbligo scatta a prescindere dal numero anche quando offri servizi tipici dell'attività ricettiva (colazione, pasti, pulizie durante il soggiorno): in quel caso l'attività è imprenditoriale per sua natura.
Il codice ATECO corretto
Dal 1° aprile 2025 il codice di riferimento per chi apre partita IVA come locatore turistico è l'ATECO 55.20.42 — "Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze" — che ha sostituito il precedente 55.20.51. Per chi non fornisce alcun servizio accessorio esiste anche il codice specifico della Locazione Turistica Imprenditoriale (55.90.00).
La scelta del codice non è un dettaglio formale: determina il coefficiente di redditività nel forfettario, l'inquadramento previdenziale e gli obblighi camerali. Per l'attività ricettiva extralberghiera il coefficiente è del 40%.
Forfettario o ordinario
Aperta la partita IVA, si sceglie il regime. Per la maggior parte dei piccoli operatori la scelta cade sul regime forfettario:
- Imposta sostitutiva del 15% (ridotta al 5% per i primi cinque anni delle nuove attività, se ricorrono i requisiti).
- Coefficiente di redditività 40%: solo il 40% dei ricavi è imponibile, il restante 60% è riconosciuto come costo forfettario.
- Soglia ricavi 85.000 €: oltre, si passa al regime ordinario.
- Fuori campo IVA: non si applica IVA sulle prestazioni e non si detrae quella sugli acquisti.
Chi supera la soglia, o ha molti costi effettivi da dedurre, valuta il regime ordinario (IRPEF a scaglioni, IVA sulle prestazioni, contabilità), o addirittura una società per portafogli più grandi. È una decisione strategica, non solo fiscale: va fatta col commercialista sui numeri reali.
Quanto si paga: un esempio
Un proprietario apre partita IVA in forfettario (ATECO 55.20.42) per gestire il suo terzo immobile, che genera 30.000 € di ricavi lordi nell'anno.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Ricavi lordi dell'anno | € 30.000 |
| Imponibile (coefficiente 40%) | € 12.000 |
| Imposta sostitutiva 15% sull'imponibile | € 1.800 |
All'imposta sostitutiva si aggiungono i contributi INPS, che nella gestione commercianti si compongono di una quota fissa (minimale) più una quota sul reddito eccedente, con possibilità di riduzione. È la voce che più incide sul conto finale e va calcolata sul caso concreto: per questo l'esempio si ferma all'imposta, mentre l'INPS è trattato qui sotto.
I contributi INPS
Chi apre partita IVA per affitti brevi come attività d'impresa si iscrive di norma alla gestione commercianti INPS. Il meccanismo prevede un contributo minimo annuo dovuto fino a un certo livello di reddito (il "minimale"), oltre il quale si versa una percentuale sul reddito eccedente. È possibile, ricorrendone i requisiti, richiedere la riduzione contributiva del 35% prevista per i forfettari.
La conseguenza pratica: i contributi hanno una componente fissa che si paga anche con ricavi bassi. Su un terzo immobile poco redditizio, l'INPS può pesare in proporzione più dell'imposta: è un elemento decisivo nel valutare se il terzo immobile "conviene" da solo o se ha più senso una diversa impostazione. Il calcolo esatto va fatto con il commercialista.
SCIA e adempimenti d'avvio
Oltre alla partita IVA, l'avvio dell'attività imprenditoriale comporta:
- SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) al Comune tramite il portale SUAP, spesso con documentazione tecnica dell'immobile.
- Iscrizione al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio come impresa individuale.
- Iscrizione INPS gestione commercianti.
- Gli adempimenti che restano comunque dovuti: CIN, imposta di soggiorno e comunicazione ospiti ad Alloggiati Web.
Il ruolo del gestore
Un chiarimento onesto: affidarsi a un property manager non elimina di per sé l'obbligo di partita IVA se sei tu a possedere tre o più immobili in locazione breve — la soglia è legata alla tua posizione, non a chi opera la gestione. Ciò che un gestore fa è sollevarti dall'intera macchina operativa e amministrativa (annunci, prezzi, ospiti, pulizie, ritenute, Certificazione Unica, imposta di soggiorno) e affiancarti, con il proprio supporto fiscale, nel scegliere l'assetto corretto quando la tua attività diventa impresa.
Gestiamo portafogli di proprietari con più immobili in Toscana e Sardegna: ci occupiamo di tutta l'operatività e della filiera fiscale, e affianchiamo il proprietario e il suo commercialista quando la soglia dei due immobili viene superata. Se stai valutando il terzo immobile, parlane con noi.
Domande frequenti
Da quanti immobili serve la partita IVA?
Dal terzo immobile destinato alla locazione breve nello stesso anno. Fino a due si resta privati con cedolare secca; dal terzo si presume l'attività d'impresa con obbligo di partita IVA, SCIA e INPS.
Qual è il codice ATECO per gli affitti brevi?
Dal 1° aprile 2025 è il 55.20.42 ("Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze"), che ha sostituito il 55.20.51. Ha un coefficiente di redditività del 40% nel regime forfettario.
Quanto si paga con il regime forfettario?
L'imposta sostitutiva è il 15% (5% per le nuove attività nei primi cinque anni) calcolata sul 40% dei ricavi. A questa si aggiungono i contributi INPS della gestione commercianti, che vanno calcolati a parte sul caso concreto.
Posso restare in cedolare secca con tre immobili?
No. Dal terzo immobile la cedolare non è più applicabile perché si presume l'attività d'impresa. Occorre partita IVA e uno dei regimi d'impresa (forfettario o ordinario).
Affidarmi a un gestore mi evita la partita IVA?
No, se sei tu a possedere tre o più immobili in locazione breve l'obbligo resta tuo. Il gestore ti solleva dalla gestione operativa e fiscale, ma la soglia è legata alla tua posizione di proprietario.
Gestiamo tutto noi, tu incassi
Houzly gestisce oltre 40 proprietà tra Toscana e Sardegna occupandosi di fiscalità, adempimenti, pricing e ospitalità. Scopri quanto può rendere la tua proprietà.
Richiedi una valutazione gratuitaQuesta guida ha finalità informative e divulgative, è aggiornata al 2 agosto 2026 e non sostituisce una consulenza fiscale o professionale personalizzata. Per l'applicazione al tuo caso concreto rivolgiti al tuo commercialista di fiducia.