L'imposta di soggiorno è un tributo comunale a carico dell'ospite, che chi gestisce la struttura riscuote e riversa al Comune. Tariffe, esenzioni e limiti di notti variano da Comune a Comune. Chi incassa il corrispettivo è responsabile d'imposta: negli affitti brevi, dal 2026, l'obbligo riguarda esplicitamente anche i property manager. Ogni anno, entro il 30 giugno, va presentata la dichiarazione telematica all'Agenzia delle Entrate sulle presenze dell'anno precedente — adempimento distinto dai versamenti periodici al Comune.
Cos'è e come funziona
L'imposta di soggiorno è un tributo che i Comuni possono istituire a carico di chi pernotta nelle strutture ricettive del loro territorio. Non è un'imposta nazionale uniforme: ogni Comune decide se applicarla, con quali tariffe, esenzioni e limiti. Il gettito finanzia interventi in materia di turismo, beni culturali e servizi locali.
Il meccanismo è quello della rivalsa: l'imposta è dovuta dall'ospite, ma è chi gestisce la struttura a raccoglierla materialmente e a riversarla al Comune. Per il proprietario o il gestore non è quindi un costo — è denaro di terzi che transita dalle sue mani — ma è una responsabilità: se non viene riscossa o riversata correttamente, risponde chi gestisce.
Chi paga e chi riscuote
Vale la pena distinguere tre ruoli che spesso si confondono:
- Chi paga: l'ospite. È il soggetto passivo del tributo.
- Chi riscuote e riversa: chi gestisce la struttura e incassa il corrispettivo. Ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. 23/2011 è qualificato come responsabile del pagamento verso il Comune, con diritto di rivalsa sull'ospite.
- Chi dichiara: sempre il soggetto che riscuote, che deve rendicontare al fisco quanto incassato.
Negli affitti brevi c'è una particolarità importante: il soggetto obbligato non coincide necessariamente con il proprietario, ma con chi incassa il canone o interviene nella riscossione. Dal 2026 la normativa è esplicita: l'obbligo riguarda anche property manager, agenti immobiliari e portali che gestiscono gli incassi per conto dei titolari, in quanto diventati a loro volta responsabili d'imposta. È il caso di Houzly, che opera come responsabile per i propri mandanti.
La dichiarazione annuale al 30 giugno
Oltre ai versamenti periodici al Comune, esiste un adempimento distinto e spesso trascurato: la dichiarazione annuale telematica all'Agenzia delle Entrate, da presentare entro il 30 giugno di ogni anno con riferimento alle presenze e agli incassi dell'anno precedente. Averla versata puntualmente durante l'anno non esonera dalla dichiarazione: sono due cose diverse, e saltare la seconda costa caro.
Una semplificazione importante dal 2026: la dichiarazione telematica all'AdE è diventata l'unico adempimento dichiarativo. Il vecchio Modello 21 da presentare al Comune è stato abolito, e i Comuni non possono più imporre modelli o software proprietari come obbligo esclusivo. La si può inviare direttamente sul portale dell'Agenzia delle Entrate oppure delegare un commercialista abilitato con apposita procura.
Va presentata anche se non ci sono stati ospiti: in quel caso si dichiara con zero presenze. E va presentata anche se tutti gli ospiti erano esenti, indicando le esenzioni.
Tariffe ed esenzioni: cambiano da Comune a Comune
Non esiste una tariffa nazionale: ogni Comune fissa la propria, di solito come importo per persona e per notte, spesso differenziato per tipologia e categoria di struttura. Molti Comuni prevedono inoltre un tetto massimo di notti consecutive oltre il quale l'imposta non si applica più (ad esempio le prime 5, 7 o 10 notti).
Anche le esenzioni sono stabilite dai singoli regolamenti comunali, ma alcune ricorrono quasi ovunque:
| Esenzioni comuni |
|---|
| Minori entro una certa età (spesso 12 o 14 anni) |
| Persone con disabilità e loro accompagnatori |
| Chi assiste degenti ricoverati in strutture sanitarie |
| Pernottamenti oltre il numero massimo di notti previsto |
La conseguenza pratica: se si gestiscono immobili in più Comuni, si lavora con regolamenti diversi allo stesso tempo — tariffe, fasce d'età, tetti di notti, scadenze di versamento tutti potenzialmente differenti. È uno degli aspetti più laboriosi della gestione, e uno dei più facili da sbagliare.
Il ruolo del gestore: cosa cambia affidandosi a Houzly
Per un proprietario, gestire l'imposta di soggiorno su una singola struttura è fattibile ma noioso; su più immobili in Comuni diversi diventa un lavoro a sé. Chi gestisce deve: applicare la tariffa corretta a ogni prenotazione, tracciare le esenzioni con la relativa documentazione, rispettare i tetti di notti, effettuare i versamenti periodici a ciascun Comune e presentare la dichiarazione annuale all'AdE con i dati coerenti.
È esattamente il tipo di responsabilità che una gestione professionale assorbe interamente. In qualità di responsabile d'imposta per i suoi mandanti, Houzly riscuote, versa e dichiara per ogni struttura, gestendo i diversi regolamenti comunali di Toscana e Sardegna. Per il proprietario significa non doversene occupare — e non doverne rispondere.
Le sanzioni
Gli inadempimenti in materia di imposta di soggiorno hanno profili sanzionatori rilevanti. L'omessa o infedele dichiarazione annuale è sanzionata a prescindere dal fatto che l'imposta sia stata versata, e l'omesso riversamento di somme già riscosse dagli ospiti è particolarmente delicato, perché si tratta di denaro di terzi. Poiché la disciplina di dettaglio delle sanzioni può variare a livello locale e nel tempo, in caso di irregolarità pregresse conviene valutare con un professionista l'eventuale ravvedimento.
Domande frequenti
Chi paga l'imposta di soggiorno?
La paga l'ospite, ma non la versa direttamente al Comune: la riscuote chi gestisce la struttura, che la riversa poi all'ente locale con diritto di rivalsa sul cliente. È un tributo a carico del turista, materialmente raccolto da chi lo ospita.
Chi deve presentare la dichiarazione dell'imposta di soggiorno?
Il soggetto che incassa il corrispettivo e riscuote l'imposta: negli affitti brevi non è necessariamente il proprietario. Dal 2026 l'obbligo riguarda esplicitamente anche property manager, agenti e portali che gestiscono gli incassi, in quanto responsabili d'imposta.
Entro quando va presentata la dichiarazione annuale?
Entro il 30 giugno, in via telematica all'Agenzia delle Entrate, sulle presenze dell'anno precedente. È distinta dal versamento periodico al Comune: averlo versato non esonera dalla dichiarazione. Dal 2026 questa è l'unico adempimento: il Modello 21 al Comune è stato abolito.
Devo presentare la dichiarazione anche se non ho avuto ospiti?
Sì. Se la struttura è stata attiva ma senza ospiti, o con soli ospiti esenti, la dichiarazione va comunque trasmessa — con zero presenze o indicando le esenzioni. L'omissione è sanzionata a prescindere dagli importi dovuti.
Chi è esente dall'imposta di soggiorno?
Le esenzioni le stabilisce il regolamento di ciascun Comune e variano. Le più comuni: minori entro una certa età, persone con disabilità e accompagnatori, chi assiste degenti in strutture sanitarie. Molti Comuni prevedono anche un tetto massimo di notti oltre il quale l'imposta non è dovuta.
Un adempimento in meno di cui preoccuparti
Riscossione, versamenti a più Comuni e dichiarazione annuale: Houzly gestisce l'imposta di soggiorno per i proprietari di ville, agriturismi e appartamenti in Toscana e Sardegna, come responsabile d'imposta. Tu non devi fare nulla.
Richiedi una valutazione gratuitaQuesta guida ha finalità informative e divulgative, è aggiornata al 28 luglio 2026 e non sostituisce una consulenza professionale. Tariffe, esenzioni, scadenze di versamento e sanzioni sono stabilite dai singoli Comuni e possono variare: verifica sempre il regolamento del Comune in cui si trova l'immobile.