La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che permette di tassare i redditi degli affitti brevi con un'aliquota fissa del 21% (26% dal secondo immobile destinato alla locazione breve), al posto dell'IRPEF ordinaria e delle relative addizionali. Possono usarla le persone fisiche che affittano fino a 4 immobili al di fuori dell'attività d'impresa, con contratti di durata non superiore a 30 giorni. Se i canoni sono incassati da un intermediario o property manager, questi applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.
Cos'è la cedolare secca sulle locazioni brevi
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo che sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Per le locazioni brevi — contratti a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa — il regime è disciplinato dall'art. 4 del D.L. 50/2017.
Rientrano nella definizione anche i contratti che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ed è irrilevante che il contratto sia concluso direttamente, tramite agenzia o tramite portali online come Airbnb e Booking.com.
Un vantaggio pratico spesso trascurato: i contratti fino a 30 giorni non vanno registrati all'Agenzia delle Entrate, quindi niente imposta di registro né bollo, qualunque sia il regime scelto.
Chi può usarla: i requisiti
La cedolare secca sulle locazioni brevi richiede tre condizioni, tutte necessarie:
- Persona fisica — il locatore non deve agire nell'esercizio di un'attività d'impresa. Sono escluse società e ditte individuali.
- Massimo 4 immobili — dal 2021, chi destina alla locazione breve più di 4 appartamenti nel periodo d'imposta si presume svolga attività imprenditoriale: scatta l'obbligo di partita IVA e il regime non è più applicabile.
- Contratti fino a 30 giorni — la durata si conta per singolo contratto con lo stesso ospite nell'anno; oltre i 30 giorni il contratto va registrato e si applicano le regole ordinarie delle locazioni.
Il regime vale sia per il proprietario, sia per il sublocatore e per il comodatario che affitta l'immobile ricevuto in comodato: in questi due casi il reddito è qualificato come reddito diverso, ma la sostanza della tassazione al 21%/26% non cambia.
Aliquote 2026: quando si applica il 21% e quando il 26%
Dal 1° gennaio 2024 la regola è questa:
- 21% — si applica a un solo immobile, scelto dal contribuente e indicato in dichiarazione dei redditi.
- 26% — si applica agli altri immobili destinati alla locazione breve dal secondo in poi (fino al quarto, oltre il quale come visto si esce dal regime).
Chi affitta un solo immobile resta quindi al 21% pieno. Chi ne affitta due o tre ha convenienza a designare come "immobile al 21%" quello con i ricavi più alti.
Su cosa si calcola: la base imponibile
La cedolare secca si applica sul 100% del corrispettivo lordo della locazione: non è ammessa alcuna deduzione analitica dei costi (utenze, manutenzioni, commissioni dei portali). Fanno parte della base imponibile anche le somme forfettarie per pulizie e biancheria, se incluse nel canone; ne restano fuori solo le somme addebitate analiticamente all'ospite per servizi aggiuntivi effettivamente resi e l'imposta di soggiorno riscossa per conto del Comune.
Chi sceglie invece l'IRPEF ordinaria tassa il 95% del canone (deduzione forfettaria del 5%) alla propria aliquota marginale, con addizionali: è il termine di confronto per capire quale regime conviene.
Se hai un gestore: la ritenuta del 21%
Quando i canoni sono incassati da un intermediario — agenzia, portale o property manager — questi opera una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'importo lordo dei canoni, la versa all'Erario entro il 16 del mese successivo e la certifica al proprietario con la Certificazione Unica entro il 16 marzo dell'anno seguente.
"A titolo d'acconto" significa che la ritenuta è un anticipo: in dichiarazione il proprietario calcola l'imposta effettivamente dovuta (21% o 26% a seconda dell'immobile, oppure IRPEF se ha scelto il regime ordinario) e scomputa quanto già trattenuto. Se la ritenuta supera il dovuto, la differenza va a credito.
È il modello con cui lavora anche Houzly: ritenuta sistematica sui canoni incassati per conto dei proprietari, CU entro il 16 marzo, modello 770 entro il 31 ottobre. Per il proprietario significa arrivare in dichiarazione con l'imposta in larga parte già versata e certificata.
Esempio di calcolo
Un appartamento in Valdarno genera in un anno € 24.000 di canoni lordi di locazione, incassati da un gestore. È l'unico immobile del proprietario destinato alla locazione breve, quindi aliquota al 21%.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canoni lordi di locazione incassati nell'anno | € 24.000 |
| Ritenuta 21% operata dal gestore (a titolo d'acconto) | € 5.040 |
| Cedolare secca dovuta in dichiarazione (21% di € 24.000) | € 5.040 |
| Saldo da versare in dichiarazione | € 0 |
Con un solo immobile al 21% e ritenuta correttamente operata su tutti i canoni, il conto in dichiarazione si chiude tipicamente a saldo zero. Se lo stesso proprietario avesse un secondo immobile in locazione breve, sui canoni di quello l'imposta salirebbe al 26%: la ritenuta resterebbe al 21% e la differenza del 5% andrebbe versata a conguaglio.
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene
La convenienza dipende dall'aliquota IRPEF marginale del proprietario. Come regola pratica: con redditi complessivi che superano lo scaglione più basso, il 21% fisso batte quasi sempre l'IRPEF ordinaria sul 95% del canone, a cui vanno sommate le addizionali. La cedolare al 26% del secondo immobile resta in genere conveniente per chi ha aliquota marginale al 35% o 43%, mentre il confronto si fa più stretto per redditi bassi.
Due avvertenze che valgono più di ogni tabella: il reddito a cedolare non riduce il reddito complessivo ai fini di detrazioni e ISEE (rileva comunque), e la scelta si può rivedere ogni anno in dichiarazione — non è un vincolo permanente. Per situazioni articolate (più immobili, comproprietà, redditi variabili) il calcolo di convenienza va fatto col proprio commercialista sui numeri reali.
Domande frequenti
Posso scegliere la cedolare secca ogni anno?
Sì. Per le locazioni brevi la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria si esercita in dichiarazione dei redditi, anno per anno e anche immobile per immobile. Non serve alcuna comunicazione preventiva.
Quando si applica il 26% invece del 21%?
Dal 2024 l'aliquota è del 26% per chi destina alla locazione breve più di un immobile nello stesso periodo d'imposta. In dichiarazione si può però indicare un immobile a scelta a cui applicare l'aliquota ridotta del 21% — conviene indicare quello che rende di più.
Se affitto più di 4 appartamenti posso ancora usare la cedolare secca?
No. Oltre i 4 immobili destinati alla locazione breve nel periodo d'imposta l'attività si presume imprenditoriale: serve la partita IVA e si esce dal regime delle locazioni brevi. È il confine che separa il proprietario-investitore dal gestore professionale.
Il property manager deve trattenermi il 21%?
Sì. Il gestore che incassa i canoni per tuo conto opera la ritenuta del 21% a titolo d'acconto, la versa all'Erario e te la certifica con la Certificazione Unica entro il 16 marzo. In dichiarazione la scomputi dall'imposta dovuta: è denaro tuo già versato al fisco, non un costo.
Devo registrare il contratto di locazione breve?
No. I contratti fino a 30 giorni non sono soggetti a registrazione, e per le locazioni brevi non è dovuta neppure l'imposta di bollo. Restano invece gli altri adempimenti non fiscali: comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web, CIN e imposta di soggiorno.
La cedolare secca copre anche l'imposta di soggiorno?
No, sono due tributi diversi. La cedolare è l'imposta sul reddito del proprietario; l'imposta di soggiorno è un tributo comunale a carico dell'ospite, che chi gestisce la struttura riscuote e riversa al Comune, con dichiarazione annuale entro il 30 giugno.
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