La cedolare secca è un'imposta sostitutiva che tassa i redditi degli affitti brevi con un'aliquota fissa, al posto dell'IRPEF ordinaria e delle addizionali. Dal 2026 l'aliquota è del 21% su un solo immobile (a scelta del proprietario) e del 26% sul secondo. La Legge di Bilancio 2026 ha ridotto da quattro a due il numero di immobili gestibili come privato: dal terzo immobile scatta l'obbligo di partita IVA e si esce dal regime. Se i canoni sono incassati da un intermediario o property manager, questi applica una ritenuta del 21% a titolo d'acconto.
Cos'è la cedolare secca sulle locazioni brevi
La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo che sostituisce l'IRPEF, le addizionali regionali e comunali, l'imposta di registro e l'imposta di bollo sul contratto. Per le locazioni brevi — contratti a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa — il regime è disciplinato dall'art. 4 del D.L. 50/2017.
Rientrano nella definizione anche i contratti che prevedono servizi accessori come la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, ed è irrilevante che il contratto sia concluso direttamente, tramite agenzia o tramite portali online come Airbnb e Booking.com.
Un vantaggio pratico spesso trascurato: i contratti fino a 30 giorni non vanno registrati all'Agenzia delle Entrate, quindi niente imposta di registro né bollo, qualunque sia il regime scelto.
Chi può usarla: i requisiti
La cedolare secca sulle locazioni brevi richiede tre condizioni, tutte necessarie:
- Persona fisica — il locatore non deve agire nell'esercizio di un'attività d'impresa. Sono escluse società e ditte individuali.
- Massimo 2 immobili — la Legge di Bilancio 2026 ha dimezzato la soglia, da quattro a due unità: chi destina alla locazione breve più di 2 immobili nel periodo d'imposta si presume svolga attività imprenditoriale, con obbligo di partita IVA. In pratica, dal terzo immobile in poi si esce dal regime delle locazioni brevi come privato.
- Contratti fino a 30 giorni — la durata si conta per singolo contratto con lo stesso ospite nell'anno; oltre i 30 giorni il contratto va registrato e si applicano le regole ordinarie delle locazioni.
Il regime vale sia per il proprietario, sia per il sublocatore e per il comodatario che affitta l'immobile ricevuto in comodato: in questi due casi il reddito è qualificato come reddito diverso, ma la sostanza della tassazione al 21%/26% non cambia.
Aliquote 2026: quando si applica il 21% e quando il 26%
L'aliquota differenziata 21%/26% era stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023). La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) l'ha confermata e strutturata, riducendo però il numero di immobili gestibili come privato. Il quadro in vigore dal 1° gennaio 2026 è:
- 21% — su un solo immobile, scelto dal contribuente e indicato in dichiarazione dei redditi.
- 26% — sul secondo immobile destinato alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta.
- Dal terzo immobile — scatta la presunzione di attività d'impresa con obbligo di partita IVA: si esce dal regime delle locazioni brevi come privato.
Chi affitta un solo immobile resta quindi al 21% pieno; chi ne affitta due ha convenienza a designare come "immobile al 21%" quello con i ricavi più alti.
Un'avvertenza di trasparenza: il testo di legge menziona anche un'aliquota del 30% per la terza e quarta unità, che però convive con la presunzione d'impresa che scatta già dal terzo immobile. È un nodo di coordinamento normativo su cui si attendono chiarimenti ufficiali dell'Agenzia delle Entrate: chi si avvicina alla terza unità dovrebbe valutare la propria posizione con un commercialista prima di decidere.
Su cosa si calcola: la base imponibile e il nodo delle commissioni
Su un punto c'è certezza: restano fuori dalla base imponibile l'imposta di soggiorno riscossa per conto del Comune e le somme addebitate analiticamente all'ospite per servizi aggiuntivi effettivamente resi. Il dubbio riguarda invece il trattamento delle commissioni trattenute dai portali (Airbnb, Booking) e dall'intermediario, quando il proprietario si affida a una gestione. Su questo esistono due letture.
L'interpretazione letterale dell'Agenzia delle Entrate
Secondo l'orientamento prudenziale dell'Amministrazione finanziaria, la cedolare si calcola sull'intero corrispettivo lordo pattuito, senza deduzione delle commissioni di intermediazione: quelle sarebbero un costo del locatore, non una decurtazione del reddito. In questa lettura la base imponibile coincide con quanto pagato dall'ospite (al netto della sola imposta di soggiorno e dei servizi analitici).
L'interpretazione di categoria (AIGAB)
Secondo un'interpretazione sostenuta da associazioni di settore come AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), la base imponibile dovrebbe essere il canone effettivamente di competenza del proprietario, cioè il lordo al netto delle commissioni trattenute dai portali e dall'intermediario. Il ragionamento: quelle somme non entrano mai nella disponibilità economica del locatore — sono trattenute a monte da chi incassa — e tassare un reddito che il proprietario non percepisce mai contrasterebbe con il principio di capacità contributiva. È l'impostazione su cui Houzly struttura la propria operatività fiscale.
Le due letture portano a una base imponibile diversa, e quindi a un'imposta diversa: la differenza, su un portfolio, non è trascurabile. Poiché si tratta di un'interpretazione non ancora pacifica, la scelta va sempre validata con il proprio commercialista in base alla situazione concreta e alla documentazione disponibile. Fanno comunque parte della base imponibile, in entrambe le letture, le somme forfettarie per pulizie e biancheria se incluse nel canone.
Nella gestione dei nostri mandanti applichiamo l'impostazione che tassa il canone di effettiva competenza del proprietario, al netto delle commissioni. È una scelta tecnica che incide concretamente su quanto resta in tasca. Se vuoi capire come si applicherebbe alla tua proprietà, parlane con noi: analizziamo il tuo caso insieme al nostro supporto fiscale.
Chi sceglie invece l'IRPEF ordinaria tassa il 95% del canone (deduzione forfettaria del 5%) alla propria aliquota marginale, con addizionali: è il termine di confronto per capire quale regime conviene.
Se hai un gestore: la ritenuta del 21%
Quando i canoni sono incassati da un intermediario — agenzia, portale o property manager — questi opera una ritenuta del 21% a titolo d'acconto sull'importo lordo dei canoni, la versa all'Erario entro il 16 del mese successivo e la certifica al proprietario con la Certificazione Unica entro il 16 marzo dell'anno seguente.
"A titolo d'acconto" significa che la ritenuta è un anticipo: in dichiarazione il proprietario calcola l'imposta effettivamente dovuta (21% o 26% a seconda dell'immobile, oppure IRPEF se ha scelto il regime ordinario) e scomputa quanto già trattenuto. Se la ritenuta supera il dovuto, la differenza va a credito.
È il modello con cui lavora anche Houzly: ritenuta sistematica sui canoni incassati per conto dei proprietari, CU entro il 16 marzo, modello 770 entro il 31 ottobre. Per il proprietario significa arrivare in dichiarazione con l'imposta in larga parte già versata e certificata.
Esempio di calcolo
Un appartamento in Valdarno genera in un anno € 24.000 di canoni lordi di locazione, incassati da un gestore. È l'unico immobile del proprietario destinato alla locazione breve, quindi aliquota al 21%.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Canoni lordi di locazione incassati nell'anno | € 24.000 |
| Ritenuta 21% operata dal gestore (a titolo d'acconto) | € 5.040 |
| Cedolare secca dovuta in dichiarazione (21% di € 24.000) | € 5.040 |
| Saldo da versare in dichiarazione | € 0 |
Con un solo immobile al 21% e ritenuta correttamente operata su tutti i canoni, il conto in dichiarazione si chiude tipicamente a saldo zero. Se lo stesso proprietario avesse un secondo immobile in locazione breve, sui canoni di quello l'imposta salirebbe al 26%: la ritenuta resterebbe al 21% e la differenza del 5% andrebbe versata a conguaglio.
Cedolare secca o IRPEF: quando conviene
La convenienza dipende dall'aliquota IRPEF marginale del proprietario. Come regola pratica: con redditi complessivi che superano lo scaglione più basso, il 21% fisso batte quasi sempre l'IRPEF ordinaria sul 95% del canone, a cui vanno sommate le addizionali. La cedolare al 26% del secondo immobile resta in genere conveniente per chi ha aliquota marginale al 35% o 43%, mentre il confronto si fa più stretto per redditi bassi.
Due avvertenze che valgono più di ogni tabella: il reddito a cedolare non riduce il reddito complessivo ai fini di detrazioni e ISEE (rileva comunque), e la scelta si può rivedere ogni anno in dichiarazione — non è un vincolo permanente. Per situazioni articolate (più immobili, comproprietà, redditi variabili) il calcolo di convenienza va fatto col proprio commercialista sui numeri reali.
Domande frequenti
Posso scegliere la cedolare secca ogni anno?
Sì. Per le locazioni brevi la scelta tra cedolare secca e IRPEF ordinaria si esercita in dichiarazione dei redditi, anno per anno e anche immobile per immobile. Non serve alcuna comunicazione preventiva.
Quando si applica il 26% invece del 21%?
Dal 2026 il 21% vale su un solo immobile, scelto dal proprietario in dichiarazione; il 26% si applica al secondo. Dal terzo immobile scatta l'obbligo di partita IVA. Conviene assegnare il 21% all'immobile che genera il canone più alto.
Quanti immobili posso affittare con la cedolare secca?
Dal 2026 il limite è di due immobili: la Legge di Bilancio 2026 ha dimezzato la soglia, che prima era di quattro. Dal terzo immobile l'attività si presume imprenditoriale, serve la partita IVA e si esce dal regime delle locazioni brevi. È il confine che separa il proprietario-investitore dal gestore professionale.
Il property manager deve trattenermi il 21%?
Sì. Il gestore che incassa i canoni per tuo conto opera la ritenuta del 21% a titolo d'acconto, la versa all'Erario e te la certifica con la Certificazione Unica entro il 16 marzo. In dichiarazione la scomputi dall'imposta dovuta: è denaro tuo già versato al fisco, non un costo.
Devo registrare il contratto di locazione breve?
No. I contratti fino a 30 giorni non sono soggetti a registrazione, e per le locazioni brevi non è dovuta neppure l'imposta di bollo. Restano invece gli altri adempimenti non fiscali: comunicazione degli ospiti ad Alloggiati Web, CIN e imposta di soggiorno.
La cedolare secca copre anche l'imposta di soggiorno?
No, sono due tributi diversi. La cedolare è l'imposta sul reddito del proprietario; l'imposta di soggiorno è un tributo comunale a carico dell'ospite, che chi gestisce la struttura riscuote e riversa al Comune, con dichiarazione annuale entro il 30 giugno.
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