Per affittare una casa per brevi periodi in Italia serve il CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per qualsiasi locazione breve o turistica. Si richiede gratuitamente sul portale BDSR del Ministero del Turismo con SPID o CIE, dopo aver verificato i dati catastali e dotato l'immobile dei requisiti di sicurezza (rilevatori di gas/monossido ed estintori). Il codice va poi esposto in ogni annuncio e, dove previsto, all'esterno dell'immobile. Le sanzioni per chi affitta senza CIN vanno da 800 a 8.000 euro per unità.
Cos'è il CIN
Il Codice Identificativo Nazionale è un codice univoco che il Ministero del Turismo assegna a ogni unità immobiliare destinata a locazione breve o turistica, per identificarla in una banca dati nazionale e rendere tracciabile l'attività. È stato introdotto dall'art. 13-ter del D.L. 145/2023 (il cosiddetto "Decreto Anticipi") e sostituisce, unificandoli a livello nazionale, i vari codici regionali che esistevano prima.
Serve a mettere ordine in un settore frammentato: collega banca dati nazionale, annunci online, controlli comunali, sicurezza degli immobili e dichiarazioni fiscali in un unico sistema. Dal 2026 il CIN è anche un dato fiscale, da riportare in dichiarazione dei redditi.
Chi deve averlo
L'obbligo riguarda tutti i proprietari e i gestori che offrono un immobile per soggiorni inferiori a 30 giorni, senza alcuna soglia minima: anche un solo affitto all'anno richiede il CIN. Vale sia per la gestione in forma privata sia per quella imprenditoriale, e per ogni tipologia — appartamenti, ville, ma anche B&B, agriturismi, affittacamere.
Può richiederlo il proprietario direttamente, oppure un property manager con delega: è il caso tipico di chi affida la gestione a una società come Houzly, che si occupa della pratica per conto del mandante. Il codice resta associato in modo permanente all'immobile, salvo variazioni nei dati dichiarati.
Come richiederlo, passo per passo
La procedura è gratuita e si svolge interamente online. Quello che spesso la fa inceppare non è il portale, ma la preparazione dei documenti: conviene partire da quelli.
- Verifica i dati catastaliRecupera la visura aggiornata: foglio, particella, subalterno devono coincidere con quanto risulta in banca dati, altrimenti la richiesta si blocca.
- Controlla la posizione regionaleIn diverse regioni serve prima il codice regionale (vedi sotto). Verifica di essere in regola a livello locale.
- Predisponi i requisiti di sicurezzaInstalla rilevatori ed estintori a norma: servono per l'autocertificazione che accompagna la richiesta.
- Accedi al portale BDSRVai su bdsr.ministeroturismo.gov.it ed entra con SPID o CIE. La sessione scade dopo circa 30 minuti di inattività, quindi meglio avere tutto pronto.
- Compila e inviaInserisci i dati catastali, la tipologia di attività e l'autocertificazione sui requisiti di sicurezza. Se tutto corrisponde, il rilascio è generalmente immediato.
- Conserva ed esponi il codiceSalva la ricevuta, inserisci il CIN in ogni annuncio e, dove previsto, esponilo all'esterno dell'immobile.
I requisiti di sicurezza: validi per tutti
Questo è il punto che molti proprietari sottovalutano: i requisiti di sicurezza valgono per tutte le unità in affitto breve, anche non imprenditoriali. La norma usa l'espressione "in ogni caso", quindi anche chi affitta un solo appartamento come privato deve adeguarsi. Servono:
- Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti, negli ambienti con caldaie o cucine a gas.
- Estintori portatili a norma, in numero adeguato alla superficie: indicativamente almeno uno ogni 200 mq di pavimento e uno per piano (l'estintore per piano va rispettato anche in immobili molto piccoli disposti su più livelli).
Due avvertenze pratiche: gli estintori devono essere omologati e sottoposti a manutenzione periodica da personale qualificato, e la mancanza dei dispositivi è sanzionata autonomamente — da 600 a 6.000 euro per unità — a prescindere dal fatto che si abbia o meno il CIN. Non è un dettaglio formale: è sicurezza reale per gli ospiti.
CIN e codici regionali
Il CIN nazionale non ha cancellato i codici regionali preesistenti: in molte regioni convivono, e in diverse il codice regionale è un prerequisito per ottenere il CIN. La conversione automatica del vecchio codice in CIN è avvenuta solo in alcune regioni; in altre la procedura va completata sul portale BDSR.
La situazione varia quindi da regione a regione: prima di avviare la pratica nazionale conviene sempre verificare se nella propria regione il codice regionale sia già confluito nel CIN o vada ancora ottenuto separatamente.
Dove va esposto il CIN
Una volta ottenuto, il codice va reso visibile su due fronti. Sul piano digitale, deve comparire in ogni annuncio online — su qualunque canale: Airbnb, Booking, sito proprio, social, agenzia. Dal 20 maggio 2026, con il Regolamento UE 2024/1028, le piattaforme verificano il codice in automatico prima di pubblicare l'annuncio. Sul piano fisico, dove le norme locali lo prevedono, il CIN va esposto all'esterno dello stabile, ad esempio su una targhetta accanto al citofono.
Attenzione a un punto: avere il codice ma non pubblicarlo negli annunci è una violazione autonoma, sanzionata separatamente. Non basta ottenerlo, va usato correttamente.
Le sanzioni
Il quadro sanzionatorio è pesante e, soprattutto, si applica per unità immobiliare: chi gestisce più appartamenti irregolari moltiplica l'esposizione.
| Violazione | Sanzione |
|---|---|
| Assenza del CIN o mancata richiesta | 800 – 8.000 € |
| Mancata esposizione / indicazione negli annunci | 500 – 5.000 € |
| Assenza dei dispositivi di sicurezza | 600 – 6.000 € |
Oltre alle multe, la conseguenza più immediata è la rimozione dell'annuncio dalla piattaforma — spesso più dannosa della sanzione stessa in piena stagione. Le violazioni sono inoltre cumulabili: l'assenza del CIN si accompagna spesso alla mancata comunicazione degli ospiti alla Questura, che ha natura penale. Con l'intensificarsi dei controlli incrociati tra annunci, BDSR e dichiarazioni dei redditi, affittare senza codice non è più una zona grigia in cui passare inosservati.
Gli altri adempimenti da non dimenticare
Il CIN è il punto di partenza, ma affittare in regola richiede anche:
- Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo (l'omissione ha rilevanza penale).
- Imposta di soggiorno, dove prevista dal Comune: va riscossa dall'ospite e riversata all'ente, con dichiarazione annuale.
- Adempimenti fiscali: scelta del regime (cedolare secca o IRPEF), eventuale ritenuta del gestore, indicazione del CIN in dichiarazione dei redditi dal 2026.
- SCIA e iscrizione al Registro delle imprese se l'attività è svolta in forma imprenditoriale (dal terzo immobile destinato alla locazione breve).
Sono obblighi che si sommano e che, gestiti male, generano più sanzioni sulla stessa prenotazione. È esattamente il lavoro che una gestione professionale toglie dalle spalle del proprietario.
Domande frequenti
Cos'è il CIN e chi deve richiederlo?
È il Codice Identificativo Nazionale assegnato dal Ministero del Turismo a ogni immobile in locazione breve o turistica. Deve richiederlo il locatore o un gestore con delega. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per qualsiasi affitto breve, senza soglie minime: anche un solo affitto l'anno lo richiede.
Come si richiede il CIN?
Gratuitamente online sul portale BDSR del Ministero del Turismo (bdsr.ministeroturismo.gov.it), con SPID o CIE. Servono i dati catastali dell'immobile e un'autocertificazione sui requisiti di sicurezza. Se i dati corrispondono e la posizione regionale è in regola, il rilascio è generalmente immediato.
Quali requisiti di sicurezza servono per il CIN?
Per tutte le unità, anche non imprenditoriali, servono rilevatori di gas e monossido di carbonio funzionanti ed estintori portatili a norma (indicativamente uno ogni 200 mq e uno per piano). L'assenza di questi dispositivi è sanzionata autonomamente, a prescindere dal CIN.
Ho già un codice regionale (CIR): devo richiedere anche il CIN?
Sì. Il CIN è obbligatorio a livello nazionale. In alcune regioni il codice regionale è stato convertito automaticamente in CIN; in altre resta un prerequisito da ottenere prima. Conviene verificare la situazione della propria regione.
Cosa si rischia ad affittare senza CIN?
Una sanzione da 800 a 8.000 euro per unità immobiliare per l'assenza del codice, e da 500 a 5.000 euro per la mancata esposizione o indicazione negli annunci, con rimozione dell'annuncio. Dal 20 maggio 2026 le piattaforme verificano il codice in automatico prima della pubblicazione.
Devo indicare il CIN nella dichiarazione dei redditi?
Sì, dal 2026. Nel Modello Redditi PF va indicato nel quadro RS, rigo RS533; nel Modello 730 nei quadri corrispondenti. Il dato viene incrociato con la banca dati BDSR e con le informazioni trasmesse dalle piattaforme.
Mettere a reddito la tua casa, senza pensieri
CIN, sicurezza, comunicazioni, fisco: Houzly gestisce ogni adempimento per i proprietari di ville, agriturismi e appartamenti in Toscana e Sardegna. Tu ricevi il netto, di tutto il resto ci occupiamo noi.
Richiedi una valutazione gratuitaQuesta guida ha finalità informative e divulgative, è aggiornata al 28 luglio 2026 e non sostituisce una consulenza professionale. Normativa regionale e regolamenti comunali possono introdurre obblighi ulteriori: verifica sempre la situazione del tuo Comune e della tua Regione, o affidati a un gestore professionale.